حباب‌های املاک و مستغلات: افزایش یا کاهش قیمت اجاره؟

تغییر در قیمت اجاره در بازارهای حبابی

در شهرهای دارای حباب در بازار املاک و مستغلات، قیمت‌های متوسط اجاره از اواسط سال ۲۰۲۲ (۱۴۰۱) به‌طور واقعی ۵ درصد افزایش یافته است، در حالی که قیمت‌های مسکن تعدیل‌شده با تورم ۱۵ درصد کاهش یافته است.

این تغییر نقشی در کاهش ریسک حباب در دو سال گذشته داشته است. به این ترتیب، افزایش قیمت‌های اجاره به‌جای این که نشان‌دهنده صرفاً افزایش قیمت مسکن ناشی از سفته‌بازی باشد، حاکی از تقاضای اساسی مانند رشد بیشتر جمعیت است. درآمدهای بالاتر در شهرهای مختلف نیز اثر مشابهی در کاهش ریسک حباب دارد.

این نمودار تغییر سالانه در هزینه‌های واقعی اجاره در بازارهای حبابی را بر اساس داده‌های شاخص حباب جهانی املاک و مستغلات UBS در سال ۲۰۲۴ (۱۴۰۳) نشان می‌دهد.

هزینه‌های اجاره در بازارهای کلیدی حبابی در حال افزایش است

با وجودی که اجاره‌های واقعی به‌طور متوسط در شهرهای دارای حباب افزایش اندکی داشته است، اما در جدول زیر می‌بینیم که برخی شهرها با تقاضای بسیار بیشتری مواجه هستند:

از سال ۲۰۲۰ (۱۳۹۹)، اجاره‌های واقعی در دبی ۶۰ درصد افزایش یافته‌اند، که از رشد ۴۰ درصدی قیمت‌های واقعی مسکن پیشی گرفته است.

با ورود ۴۰۰,۰۰۰ نفر به این شهر در طول چهار سال گذشته، این رشد نشان‌دهنده جمعیت در حال انفجار دبی است. پیش‌بینی می‌شود که تا سال ۲۰۴۰ (۱۴۱۹)، جمعیت دبی از ۳.۸ میلیون به ۵.۸ میلیون نفر برسد. در حال حاضر، اشغال دفاتر در مرکز مالی دبی به ۹۱ درصد رسیده است که از بسیاری از مراکز جهانی پیشی گرفته است.

به‌طور مشابه، در مادرید قیمت‌های متوسط اجاره افزایش یافته است. افزایش سرسام‌آور هزینه‌های اجاره در مادرید باعث شده هزاران نفر به خیابان‌ها بیایند، چون اجاره‌های واقعی در سال گذشته تقریباً سه برابر بیشتر از قیمت‌های واقعی مسکن رشد کرده‌اند.

در مقابل، به دنبال تلاش‌های دولت سنگاپور برای محدود کردن تقاضای خارجی، اجاره‌های واقعی در این کشور نزدیک به ۷ درصد کاهش یافته است. این تغییر از روند پنج سال گذشته که در آن قیمت‌های اجاره از بازار املاک پیشی گرفته بود، فاصله گرفته است؛ دوره‌ای که در آن جمعیت افزایش یافت و ساخت‌وساز مسکن با تأخیر روبرو بود.

از منظر منطقه‌ای، شهرهای دارای حباب در آمریکای شمالی شاهد کاهش قابل‌توجهی در قیمت‌های متوسط اجاره واقعی بوده‌اند. در صدر این کاهش‌ها، لس آنجلس با ۴.۰ درصد، تورنتو با ۲.۸ درصد و میامی با ۲.۸ درصد قرار دارند که جزو پنج شهر با بیشترین ریسک حباب در سال ۲۰۲۴ (۱۴۰۳) هستند.