آنچه در این مطلب می خوانید
کاهش وام مسکن و بحران تأمین مالی در ایران
دولت مسعود پزشکیان، رئیسجمهور ایران، اخیراً سقف وام مسکن که توسط دولت قبلی ۸ میلیارد ریال (حدود ۹,۸۷۷ دلار) تعیین شده بود را به ۶.۵ میلیارد ریال (حدود ۸,۰۲۵ دلار) کاهش داده است. با این حال، حتی این مبلغ کاهشیافته نیز در هالهای از ابهام قرار دارد، چون اعضای مجلس و کارشناسان اقتصادی تردید دارند که این وام بهطور کامل پرداخت شود.
افزون بر این، کاهش ارزش ریال و افزایش قیمت مسکن عملاً وامهای مسکن را بیاثر کرده است. شرایط سخت برای دریافت وامهای مسکن باعث شده بسیاری از متقاضیان در انتظار بمانند، و گزارشهای متعدد از فساد در سیستم بانکی و اختصاص نادرست تسهیلات مالی این وضعیت را پیچیدهتر کرده است.
نقش بانک مرکزی و مشکلات تخصیص وام
محمدرضا فرزین، رئیس بانک مرکزی ایران، پیشتر در نامهای به وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده بود که تصمیمگیری درباره سقف وامها و تسهیلات بانکی در حوزه اختیارات هیئت عالی بانک مرکزی است.
بانکهای ایرانی معمولاً با اعمال شرایط سخت، مانند نیاز به ضامن، ارزیابی اعتباری، و خرید اوراق قرضه، مقررات مربوط به تأیید وام برای متقاضیان عادی را دور میزنند. به همین دلیل، حتی در صورت تأیید وام ۸ میلیارد ریالی، همکاری بانکها در پرداخت آن بسیار بعید به نظر میرسد.
گزارش رسمی بانک مرکزی: تخصیص صفر وام مسکن
بررسی آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی درباره وامهای اعطاشده تحت طرح “نهضت ملی مسکن“ تا نوامبر ۲۰۲۴ (آبان-آذر ۱۴۰۳) نشان میدهد که در چهارده بانک ایرانی، پرداخت وام مسکن حتی پس از سه سال و نیم از آغاز برنامه، در سطح صفر باقی مانده است. این در حالی است که طبق قانون، بانکها موظف به اختصاص ۲۰ درصد از تسهیلات مالی خود به این بخش هستند.
آمار نگرانکننده: تنها ۲.۵ درصد از سهم قانونی وام مسکن پرداخت شده است
طبق این گزارش، در سه سال و نیم گذشته، بانکهای ایرانی مجموعاً ۱۶۷ تریلیون ریال (حدود ۲۰۶ میلیون دلار) تسهیلات مالی پرداخت کردهاند که تنها ۲.۵ درصد از آن به بخش مسکن اختصاص یافته است.
این بدان معناست که بانکها تنها ۲.۵ درصد از سهم قانونی ۲۰ درصدی خود برای وامهای مسکن را پرداخت کردهاند، که نشانهای از بحران جدی در سیستم بانکی و ناکارآمدی سیاستهای حمایتی در حوزه مسکن است.
انحراف تسهیلات بانکی به سمت “ابر بدهکاران“
اقدامات فرا قانونی بانکهای ایران عملاً تسهیلات بانکی را به ابزاری برای “توزیع رانت“ تبدیل کرده است. در حالی که حجم کلی تسهیلات مالی ارائهشده توسط بانکها همچنان در حال افزایش است، شهروندان عادی تنها سهم کوچکی از این منابع را دریافت میکنند. انتشار چندین فهرست از بزرگترین بدهکاران بانکی ایران نشان داده که اکثر تسهیلات بانکی به “بخشهای بسیار بانفوذ و رانتجو“ اختصاص یافته است.
انحراف منابع بانک مسکن
گزارشها حاکی از آن است که حتی بانک مسکن، که بهطور تخصصی در حوزه تأمین مالی مسکن فعالیت میکند، منابع خود را به سایر بخشها اختصاص داده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، خالص وامهای اعطایی این بانک به گروه تولید قطعات خودرو “عظام“ – یکی از ابر بدهکاران ایران – تا سپتامبر ۲۰۲۴ (شهریور-مهر ۱۴۰۳) بیش از ۱۲.۳ تریلیون ریال (حدود ۱۵۱.۸ میلیون دلار) بوده است.
این بدان معناست که اگر سقف وام مسکن ۶.۵ میلیارد ریال (حدود ۸,۰۲۵ دلار) تعیین شود، بانک مسکن تنها با مبلغ بدهی گروه عظام میتوانست به بیش از ۱۸,۰۰۰ متقاضی وام پرداخت کند.
تبعیض در تخصیص تسهیلات بانکی
با وجود این که گروه تولیدی عظام به عنوان یک ابر بدهکار بانکی شناخته میشود، همچنان از تسهیلات بانکی بهرهمند میشود. این در حالی است که بسیاری از متقاضیان وامهای کوچک مسکن با شرایط سختگیرانهای که بانک اعمال میکند، مواجه هستند.
انحراف اولویتهای قانونی بانکها
گزارشهای رسمی دیگر نشان میدهد که بانکها نه تنها اولویتهای قانونی برای بخش مسکن را رعایت نمیکنند، بلکه تلاش میکنند وامهای کلان را به “کارکنان و شرکتهای وابسته“ خود اختصاص دهند. این اقدامات، ضمن تضییع حقوق شهروندان عادی، نشاندهنده ناکارآمدی نظارت و انحراف منابع بانکی از اهداف قانونی و اجتماعی است.
وام مسکن در ایران: موانع و ناکارآمدی ساختاری
یکی از موانع اصلی که مانع دسترسی متقاضیان به وامهای مسکن میشود، “نرخهای بالای بهره“ است. بازپرداخت وام ۶.۵ میلیارد ریالی بهصورت “پلکانی“ تنظیم شده است، به این معنا که اقساط ماهانه از حدود ۸۷ میلیون ریال (تقریباً ۱۰۸ دلار) شروع میشود و در سال بیستم به حدود ۱۵۲ میلیون ریال (تقریباً ۱۸۸ دلار) افزایش مییابد. در نتیجه، وامگیرنده در نهایت بیش از ۲.۴ میلیارد تومان (حدود ۲۹,۶۳۰ دلار) پرداخت خواهد کرد.
کاهش اثربخشی وامهای مسکن در برابر تورم
تورم مداوم در سالهای اخیر باعث کاهش ارزش واقعی وامهای مسکن شده است. با وجود افزایش سقف وامها، اثرگذاری آنها عملاً از بین رفته است.
طبق گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در دسامبر ۲۰۲۴ (آذر-دی ۱۴۰۳) به ۷۴۰ میلیون ریال (تقریباً ۹۱۴ دلار) رسیده است. این بدان معناست که حتی اگر وام ۶.۵ میلیارد ریالی تصویب شود، فقط ۸.۷ متر مربع از یک واحد مسکونی را پوشش میدهد.
شرایط سختگیرانه دریافت وام
متقاضیان وام مسکن باید مقدار مشخصی اوراق بهادار خریداری کنند تا واجد شرایط دریافت وام شوند، آن هم پس از یک دوره انتظار. بنابراین، افرادی که سرمایه اولیه ندارند، نمیتوانند وامی دریافت کنند.
به عنوان مثال، برای دریافت وام ۶.۵ میلیارد ریالی، متقاضیان باید ابتدا اوراقی معادل یکچهارم مبلغ وام خریداری کنند. پس از پرداخت این بخش، مابقی سهچهارم وام به آنها تعلق میگیرد.
دیدگاه کارشناسان درباره ساختار معیوب وامها
مجید گودارزی، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با روزنامه اعتماد اظهار داشت:
“در هیچ کجای دنیا وامها به شکلی که در ایران ساختار یافتهاند، ارائه نمیشوند. این روش کاملاً معیوب است، چون بهره از وامی دریافت میشود که حتی هنوز پرداخت نشده است و بازپرداختها نیز در یک دوره کوتاهمدت انجام میشود.”
وی افزود:
“این نوع ساختار وام در جهان سالها است که منسوخ شده است. اما در ایران، ما هنوز با چنین وامهای از رده خارجی سر و کار داریم.”
این انتقادات نشاندهنده نیاز فوری به بازنگری در ساختار وامهای مسکن در ایران است تا دسترسی متقاضیان به این تسهیلات کارآمدتر و عادلانهتر شود.
