آنچه در این مطلب می خوانید
بحران ناتوانی در تأمین مسکن در ایران: بررسی ریشه‌های مشکل
ناتوانی در تأمین مسکن به یکی از چالش‌های اساسی خانوارهای ایرانی در سال‌های اخیر تبدیل شده است. در ادامه، نگاهی کوتاه به ریشه‌های این معضل خواهیم داشت.
کمبود عرضه یا کاهش قدرت خرید؟
برخی از سیاست‌گذاران حوزه مسکن عقیده دارند که عدم تعادل در بازار مسکن، ماهیتی فیزیکی دارد. آن‌ها بر این باور هستند که کمبود ۵ میلیون واحد مسکونی، علت اصلی این عدم تعادل است.
اما مشکل واقعی، کاهش قدرت خرید خانوارهاست.
افت سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز
از سال ۲۰۱۱ تاکنون، رشد سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز منفی درصد ۴ بوده است. علاوه بر این، در دوره سال ۲۰۱۹ تا سه‌ماهه پایانی سال ۲۰۲۴، تشکیل سرمایه در ساختمان‌ها با نرخ رشد منفی ۵ درصد ثبت شده است.
این آمار نشان می‌دهد که علاوه بر کمبود عرضه، کاهش سرمایه‌گذاری و کاهش توان مالی خانوارها، مهم‌ترین عوامل بحران مسکن در ایران هستند.
عدم تعادل در عرضه و تقاضای مسکن؛ بحران ناشی از متغیرهای کلان اقتصادی
عدم تعادل در متغیرهای کلان اقتصادی موجب اختلال در عرضه و تقاضای مسکن شده و بازار مسکن را به وضعیتی غیرعادی کشانده است.
رکود تولید مسکن و کمبود عرضه
از سال ۲۰۱۴ تاکنون، رکود تولید مسکن ادامه داشته و حجم ساخت‌وساز کمتر از حداقل موردنیاز برای تعادل بازار باقی مانده است. برآوردها نشان می‌دهند که کمبود واحدهای مسکونی در سطح کشور حدود ۲.۶ میلیون واحد است.
چرا کمبود فیزیکی، علت اصلی بحران مسکن نیست؟
با این حال، سه عامل کلیدی نشان می‌دهند که مشکل اصلی بازار مسکن، کمبود فیزیکی واحدهای مسکونی نیست.
شاخص تراکم خانوار و ادعای طرفداران ساخت انبوه
طرفداران ساخت انبوه مسکن برای اثبات کمبود عرضه، به شاخص تراکم خانوار استناد می‌کنند. آن‌ها معتقدند که کمبود مسکن شهری حدود ۱.۵ میلیون واحد است.
اما در ایران، تورم بالا و ریسک‌های اقتصادی موجب شده که بسیاری از واحدهای مسکونی خالی بمانند.
مقایسه تعداد خانوارهای شهری و واحدهای مسکونی اشغال‌شده
در سال ۲۰۱۶، تعداد خانوارهای شهری ۱۸.۱ میلیون بود، در حالی که فقط ۱۷.۴ میلیون واحد مسکونی به‌صورت اشغال‌شده ثبت شده بودند. این مسئله نشان می‌داد که بر اساس شاخص تراکم خانوار، بازار مسکن با کمبود یک میلیون واحد مسکونی مواجه بوده است.
۵ میلیون واحد مسکونی خالی و خانه‌های دوم؛ نشانه‌ای از بحران دیگر
با این حال، در همان سال، نزدیک به ۵ میلیون واحد مسکونی به عنوان خالی یا خانه دوم ثبت شده بودند.
این آمار نشان می‌دهد که مشکل بازار مسکن بیش از آن که ناشی از کمبود فیزیکی باشد، به عوامل اقتصادی مانند تورم، سفته‌بازی و سیاست‌های کلان مرتبط است.
مشکل اصلی کمبود عرضه نیست؛ بحران واقعی، فقر است
بررسی وضعیت مسکن در سال ۲۰۱۶ نشان می‌دهد که با احتساب واحدهای اشغال‌شده و خالی، بازار مسکن نه‌تنها با کمبود مواجه نبود، بلکه با مازاد عرضه روبه‌رو شد.
واحدهای مسکونی خارج از دسترس بازار مصرف‌کنندگان
در سال‌های اخیر، بخشی از واحدهای مسکونی موجود از دسترس بازار مصرف‌کنندگان خارج شده است. اگر این واحدها در اختیار خانوارها قرار می‌گرفتند، بخش قابل توجهی از عدم تعادل بازار مسکن برطرف می‌شد.
حل عدم تعادل فیزیکی از مسیر حل بحران اقتصادی
عدم تعادل فیزیکی تنها در صورتی قابل حل است که بحران اقتصادی برطرف شود. اما تا زمانی که مشکلات اقتصادی پابرجا باشند، تمرکز بر عرضه فیزیکی مسکن به تنهایی نتیجه‌ای نخواهد داشت.
تجربه مسکن مهر و مسکن ملی؛ تأییدی بر عمق بحران اقتصادی
تجربه ساخت ۲.۳ میلیون واحد مسکن مهر در سال ۲۰۰۷ نشان داد که حتی پس از گذشت هفت سال، ۱۵ درصد از کل واحدهای مسکونی کشور همچنان بلااستفاده باقی مانده بودند.
علاوه بر این، تجربه پروژه دولتی “مسکن ملی” در سه سال اخیر نیز نشان داد که بسیاری از خانوارهای واجد شرایط توان پرداخت اولیه را ندارند.
از میان بیش از ۵ میلیون خانوار ثبت‌نام‌کننده، تنها ۱ میلیون خانوار موفق به تأمین پیش‌پرداخت اولیه شدند.
غلبه سوداگری و سرمایه‌گذاری بر بازار مسکن
سیطره سوداگران و سرمایه‌گذاران ملکی یکی دیگر از موانع ورود واحدهای جدید به بازار مصرفی است.
بین سال‌های ۲۰۱۱ تا ۲۰۲۳، حدود ۵.۵ میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شد، اما در همین دوره، بیش از ۱ میلیون خانوار جدید به جمع مستأجران اضافه شدند.
این روند نشان می‌دهد که افزایش عرضه فیزیکی مسکن بدون حل مسائل اقتصادی، تنها موجب تشدید بحران مالکیت و اجاره‌نشینی شده است.
آمارها چه می‌گویند؟ سهم مالکان از مسکن‌های جدید، بیش از متقاضیان جدید
بررسی این آمار نشان می‌دهد که بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی جدید، نه در اختیار خریداران جدید، بلکه توسط مالکان قبلی خریداری شده است.
در این دوره:
- تعداد خانوارهای شهری ۶ میلیون افزایش یافت.
- ۵.۵ میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شد.
- اما تعداد مستأجران از ۴.۵ میلیون به نزدیک ۶ میلیون نفر رسید.
- در عین حال، تعداد مالکان مسکن از ۹.۴ میلیون به ۱۳.۶ میلیون خانوار افزایش یافت.
مشکل اصلی، فقر اقتصادی است نه کمبود مسکن
این آمار تأیید می‌کند که بحران مسکن در ایران ناشی از عدم تعادل اقتصادی و فقر خانوارهاست، نه صرفاً کمبود واحدهای مسکونی.
مسکن؛ یک نیاز اساسی یا ابزاری برای سفته‌بازی توسط نهادهای دولتی؟
در حال حاضر، ۱.۵ میلیون مستأجر شهری در فقر مطلق زندگی می‌کنند. این رقم از سال ۲۰۱۱، یک و نیم برابر شده است.
علاوه بر این، بیش از ۴ میلیون خانوار در مناطق شهری و روستایی از مسکن مناسب برخوردار نیستند.
نیمی از خانوارهای ایرانی، بیش از حد استاندارد درآمد خود را برای مسکن هزینه می‌کنند. این شرایط نشان می‌دهد که مشکل اصلی بازار مسکن، بحران اقتصادی است نه کمبود فیزیکی واحدهای مسکونی.
رکود مسکن: چرخه‌ای ناشی از ضعف اقتصادی خانوارها
برای اینکه توسعه‌دهندگان مسکن تولید خود را افزایش دهند، باید بتوانند واحدهای ساخته‌شده را بفروشند یا اجاره دهند.
اما تا زمانی که مشکلات مالی خانوارها پابرجا باشد، بازار مسکن از رکود خارج نخواهد شد.
تورم بالا و رشد اقتصادی ضعیف هزینه‌های زندگی را افزایش داده است. در چنین شرایطی، خانوارها حتی برای تأمین نیازهای اولیه مانند غذا، دارو و پوشاک دچار مشکل هستند، چه برسد به خرید یا اجاره مسکن.
کاهش تقاضای خرید و اجاره، رکود بازار مسکن را عمیق‌تر کرده است.
راه‌حل خروج از بحران مسکن؛ اصلاحات اقتصادی پایدار
تا زمانی که تورم کنترل نشود و درآمد خانوارها افزایش نیابد، نه ساخت‌وساز رونق خواهد گرفت و نه بحران مسکن حل خواهد شد.
به‌طور خلاصه، بحران مسکن در ایران ناشی از کاهش قدرت خرید و فقر اقتصادی است، نه کمبود واحدهای مسکونی.
دخالت نهادهای ثروتمند در بازار مسکن؛ از سفته‌بازی تا احتکار
نهادهای قدرتمند و ثروتمند از بازار مسکن برای سفته‌بازی سوءاستفاده کرده و سودهای کلانی کسب کرده‌اند.
پیش‌تر مشخص شد که بیش از ۲ میلیون خانه خالی در تهران متعلق به بانک‌های وابسته به دولت است و هیچ مالیاتی برای آن‌ها پرداخت نمی‌شود.
این موضوع نشان می‌دهد که سفته‌بازی و سودجویی نهادهای اقتصادی بزرگ، یکی از موانع اصلی در دسترسی خانوارها به مسکن است.
